2015년 10월 5일 월요일

분양권 전매 금지 예외 어떤 경우? 부동산 전매 금지는 매매계약 자체를 금지하는 것으로서 각

분양권 전매 금지 예외 어떤 경우?

부동산 전매 금지는 매매계약 자체를 금지하는 것으로서 각종 부동산 규제 정책 중에서도 규제의 정도가 상대적으로 큰 제도라 할 수 있습니다. 부동산 시장 활성화를 위해 전매제한기간을 지역에 따라 축소하겠다는 정부 발표가 있었습니다만, 전매금지제도는 일정기간 동안 계약(매매)의 자체를 금지하는 것이어서, 거래를 인정하되 거래에 따른 부담을 가중시키는 세제 조치(양도세, 종합부동산세 등)보다 규제의 크기가 크다는 것입니다.

규제의 정도가 큰 만큼 불가피한 사유가 있는 경우 전매를 인정해 주고 있습니다. 현행 “주택법” 시행령에서는 지역별 전매제한기간을 규정하면서, 전매 제한의 예외 요건을 정하고 있습니다. 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우, 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우, 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우, 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우 등을 예외로 인정하고 있습니다.

* 주택이 아닌 오피스텔 등 건축물의 경우 “건축물의 분양에 관한 법률” 시행령(‘08. 6. 13 입법예고)에서 분양권 전매 제한 및 예외 요건 등을 정하고 있습니다만, 아직까지 공포되지 않았습니다.

(발췌) 주택법

제41조의2 (주택의 전매행위 제한 등) ①사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다) 또는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급상황 및 투기우려 등을 감안하여 대통령령에서 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2005.12.23, 2008.3.28>
1. 투기과열지구안에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
2. 분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 이외의 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제41조에 따라 지정해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 해당 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 그러하지 아니하다.
3. 제41조의3의 규정에 의하여 지정된 주택공영개발지구에서 제38조의2의 규정에 의한 분양가격의 제한을 받지 아니하고 제41조의3제2항의 규정에 의한 공공기관이 건설·공급하는 공동주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위
②제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 입주자로 선정된 자 또는 제1항제2호 또는 제3호에 해당되는 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택을 공급받은 자에 대하여는 대한주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다. 이하 이 조 및 제63조에서 같다)가 당해 주택을 우선 매입할 수 있다. <개정 2005.12.23>
③제1항의 규정을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우에는 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 「은행법」에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액(이하 "매입비용"이라 한다. 이 조에서 같다)을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서의 규정에 의하여 대한주택공사가 분양가상한제 적용주택을 선매하는 경우의 매입비용에 관하여도 이를 준용한다. <개정 2005.7.13>
④사업주체가 제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 당해 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. <개정 2005.12.23>
⑤제4항의 규정에 의한 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 "이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제41조의2제1항에서 정한 기간이 경과하기 전에 대한주택공사(제41조의2제2항 단서의 규정에 의하여 대한주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 일체의 행위를 할 수 없음"을 명시하여야 한다. <개정 2005.7.13>
⑥대한주택공사가 제2항 단서의 규정에 의하여 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 제4항의 규정을 준용한다.
[본조신설 2005.1.8]

(발췌) 주택법 시행령

제45조의2 (전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) ①법 제41조의2제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 투기과열지구안에서 건설ㆍ공급되는 주택(법 제41조의2제1항제2호에 해당하는 경우의 주택은 제외한다)의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다.
<개정 2007.7.30> 1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 "수도권"이라 한다), 충청권(대전광역시ㆍ충청남도 및 충청북도)의 행정구역에 속하는 지역의 경우 : 당해 주택(건축물에 대하여만 소유권이전등기를 하는 경우에는 당해 건축물)에 대한 소유권이전등기를 완료한 때. 이 경우 전매제한기간은 5년을 초과하지 아니한다.
2. 제1호 외의 지역의 경우 : 1년
②법 제41조의2제1항제2호의 규정을 적용함에 있어서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 분양가상한제 적용주택의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다. <개정 2006.2.24, 2007.7.30, 2008.6.13>
1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권
가. 공공택지 안에서 공급되는 주택 : 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 경우 10년, 85제곱미터를 초과하는 경우 7년
나. 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택 : 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 경우 7년, 85제곱미터를 초과하는 경우 5년
2. 제1호 외의 지역의 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기간이 경과하기 전에 해당 주택(건축물에 대하여만 소유권이전등기를 하는 경우에는 해당 건축물)에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우에는 소유권이전등기를 완료한 때에 그 기간에 도달한 것으로 본다.
가. 공공택지 안에서 공급되는 주택: 투기과열지구 안의 경우 3년, 투기과열지구 밖의 경우 1년
나. 공공택지 외의 택지에서 공급되는 투기과열지구 안의 주택 : 충청권(대전광역시ㆍ충청남도 및 충청북도)의 경우 3년, 그 외의 지역의 경우 1년
다. 삭제 <2008 .6.13="">
③법 제41조의2제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 당해 주택의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다. <신설 2006.2.24>
1. 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택 : 5년
2. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 : 3년
④법 제41조의2제2항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어 사업주체(법 제41조의2제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택의 경우에는 대한주택공사를 말한다. 다만, 사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다)의 동의를 받은 경우를 말한다. <개정 2006.2.24, 2006.11.7>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우를 제외한다.
2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우
4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조의 규정에 의하여 수립된 이주대책의 대상자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로서 시장ㆍ군수 또는 구청장이 확인하는 경우
가. 이주대책용 주택을 공급받기로 결정된 후 투기과열지구의 지정 또는 분양권 전매제한으로 해당 주택의 분양권 전매가 금지되는 경우
나. 이주대책용으로 공급받은 분양가상한제 적용주택을 전매제한기간의 2분의 1 이상을 경과하여 전매하는 경우
6. 법 제41조의2제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우
[본조신설 2005.3.8]

(발췌) 건축물의 분양에 관한 법률

제3조 (적용범위) ①이 법은 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각호의 1에 해당하는 건축물로서 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인(이하 "사용승인"이라 한다)전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다. <개정 2008.3.21>
1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물
②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.
1. 주택법에 의한 주택 및 복리시설
2. 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의한 아파트형공장
3. 관광진흥법에 의한 관광숙박시설
4. 노인복지법에 의한 노인복지시설

제6조의3 (분양건축물의 전매행위 제한) ① 대통령령으로 정하는 건축물을 분양받은 피분양자 또는 소유자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 피분양자의 지위 또는 건축물을 전매(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 행정구역 또는 「주택법」 제41조제1항에 따라 지정되는 투기과열지구 등을 감안하여 대통령령으로 달리 정할 수 있다.
② 제1항에 해당하지 아니하는 건축물로서 분양사업자와 피분양자가 제6조제4항에 따른 계약체결을 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 이를 2인 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.
[본조신설 2008.3.21]

(발췌) 건축물의 분양에 관한 법률 시행령(입법예고, ‘08. 6. 13)

제8조의3(전매행위의 제한기간 등) ⓛ 법 제6조의3제1항에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이라 함은 제8조의2제1항에 따른 지역에서 분양하는 오피스텔 중 100실 이상의 오피스텔을 말한다.
② 법 제6조의3제1항에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 함은 사용승인일부터 소유권이전등기일까지의 기간을 말한다. 다만, 사용승인일부터 1년까지 소유권이전등기가 완료되지 아니한 때에는 전매행위 제한이 종료된 것으로 보며, 분양사업자의 귀책이 없는 사유로 소유권이전등기가 장기간 지연되는 경우 해당 지방자치단체의 장은 전매행위 제한을 종료할 수 있다.
③ 건축물의 피분양자 또는 소유자는(주된 사무소의 소재지가 있는 법인을 포함한다)는 다음 어느 하나에 해당하는 경우로서 분양사업자의 동의를 받은 경우에는 제2항에 따른 전매제한기간을 적용하지 아니한다.1. 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료․취학․결혼으로 인하여 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권에서 수도권으로 이전하는 경우를 제외한다.
2. 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하고자 하는 경우
3. 이혼으로 인하여 피분양자의 지위 또는 분양받은 건축물을 그 배우자에게 이전하는 경우

→ [관련 아젠다 보기] 최근의 부동산 정책 동향
자료 : 법제처 법률정보, 국토해양부 법령정보
정리 : 아젠다넷 시사지식팀(‘08. 9. 16)

서울시 SH공사, 마곡지구 분양주택 520세대 공급- SH공사, 9월7~8일 특별분양, 9월21~22일 일반분양접수최 성식 기자 | 승인 2015.09.04 16:34댓글0icon 트위터icon 페이스북 서울특별시 SH공사(사장 변창흠)는 마곡지구 분양주택 8,10-1,11,12 단지에 대해 8월 27일 분양공고하고, 9월 7일부터 특별분양 청약접수를 시작한다고 밝혔다. 마곡지구는 서울의 마지막 남은 대규모 개발지구로 2017년부터 대기업들이 순차적으로 입주하여 첨단산업단지와 주거‧업무‧상업지역이 어우러진 자족도시로 조성될 예정이다. 이번 분양물량은 59㎡(이하 전용면적), 84㎡ 2개 타입이며, 분양세대수는 다음과 같다.세대별 분양가격은 59㎡는 최저분양가가 380,370천원부터 시작하며, 84㎡는 최저분양가가 501,353천원부터 시작하여 동별, 층별, 향별 등에 따라 차이가 난다. 지역우선 공급물량 배정,마곡지구 분양주택은 서울특별시 1년이상 거주자에게 우선 공급하며, 미달시 수도권(서울특별시 1년 미만 거주자 및 인천광역시, 경기도)거주자에게 공급한다. 다만, 다자녀 특별분양의 경우는 서울시 거주자 50%, 수도권 거주자에게 50%를 공급한다. 일반분양 청약자격,입주자모집공고일 현재 수도권(서울, 인천, 경기)에 거주하는 ‘무주택세대구성원’으로서 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 경과하고 월납입금을 12회이상 납입한 경우 1순위로 인정된다. 다만, 1순위내에서 경쟁이 있을 경우에는 3년이상 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 자가 우선하게 된다. 특별분양 청약신청은 SH공사 홈페이지를 통한 인터넷 청약을 원칙,으로 하며, 고령자 등 인터넷 사용이 어려우신 분은 SH공사를 직접 방문하시어 청약도우미의 도움을 받아 인터넷청약이 가능하다.[단, 유공자 등 기관추천, 이주대책대상자 및 철거민(마곡지구 및 회현제2시민아파트) 특별분양 대상자는 공사방문 청약만 가능] 일반분양 청약신청은 국민은행(국민은행 입주자저축 가입자) 또는 금융결제원(국민은행 외 입주자저축 가입자) 홈페이지를 통한 인터넷 청약을 원칙으로 하나, 고령자 등 인터넷 사용이 불가능하신 분은 입주자저축 가입은행 본․지점을 방문하여 접수할 수 있다. 전매금지 및 당첨자 관리,최초 주택공급계약 체결이 가능한 날(2015.11.16)부터 1년간 전매가 금지되고, 당첨자는 계약체결여부와 관계없이 당첨자로 관리되어 당첨자와 그 세대원은 당첨일로부터 5년 동안 재당첨 제한을 받게 된다. 모집공고 및 분양 일정,사이버 견본주택 및 전자 팸플릿은 SH공사 홈페이지에서 확인가능하며, 특별 및 일반분양 당첨자의 동․호수 배정 발표는 2015년 10월 2일 SH공사 홈페이지에 게시된다. 계약기간은 2015년 11월16일부터 11월18일까지이고, 입주는 2016년 7월부터 예정되어 있으며, 분양일정은 다음과 같다. 최 성식 기자 hjn5114@hanmal.net <저작권자 © 중앙경제신문, 무단 전재 및 재배포 금지>

서울시 SH공사, 마곡지구 분양주택 520세대 공급- SH공사, 9월7~8일 특별분양, 9월21~22일 일반분양접수

최 성식 기자 | 승인 2015.09.04 16:34

서울특별시 SH공사(사장 변창흠)는 마곡지구 분양주택 8,10-1,11,12 단지에 대해 8월 27일 분양공고하고, 9월 7일부터 특별분양 청약접수를 시작한다고 밝혔다.

마곡지구는 서울의 마지막 남은 대규모 개발지구로 2017년부터 대기업들이 순차적으로 입주하여 첨단산업단지와 주거‧업무‧상업지역이 어우러진 자족도시로 조성될 예정이다.

이번 분양물량은 59㎡(이하 전용면적), 84㎡ 2개 타입이며, 분양세대수는 다음과 같다.세대별 분양가격은 59㎡는 최저분양가가 380,370천원부터 시작하며, 84㎡는 최저분양가가 501,353천원부터 시작하여 동별, 층별, 향별 등에 따라 차이가 난다.

지역우선 공급물량 배정,마곡지구 분양주택은 서울특별시 1년이상 거주자에게 우선 공급하며, 미달시 수도권(서울특별시 1년 미만 거주자 및 인천광역시, 경기도)거주자에게 공급한다. 다만, 다자녀 특별분양의 경우는 서울시 거주자 50%, 수도권 거주자에게 50%를 공급한다.

일반분양 청약자격,입주자모집공고일 현재 수도권(서울, 인천, 경기)에 거주하는 ‘무주택세대구성원’으로서 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 경과하고 월납입금을 12회이상 납입한 경우 1순위로 인정된다. 다만, 1순위내에서 경쟁이 있을 경우에는 3년이상 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 자가 우선하게 된다.

특별분양 청약신청은 SH공사 홈페이지를 통한 인터넷 청약을 원칙,으로 하며, 고령자 등 인터넷 사용이 어려우신 분은 SH공사를 직접 방문하시어 청약도우미의 도움을 받아 인터넷청약이 가능하다.[단, 유공자 등 기관추천, 이주대책대상자 및 철거민(마곡지구 및 회현제2시민아파트) 특별분양 대상자는 공사방문 청약만 가능]

일반분양 청약신청은 국민은행(국민은행 입주자저축 가입자) 또는 금융결제원(국민은행 외 입주자저축 가입자) 홈페이지를 통한 인터넷 청약을 원칙으로 하나, 고령자 등 인터넷 사용이 불가능하신 분은 입주자저축 가입은행 본․지점을 방문하여 접수할 수 있다.

전매금지 및 당첨자 관리,최초 주택공급계약 체결이 가능한 날(2015.11.16)부터 1년간 전매가 금지되고, 당첨자는 계약체결여부와 관계없이 당첨자로 관리되어 당첨자와 그 세대원은 당첨일로부터 5년 동안 재당첨 제한을 받게 된다.

모집공고 및 분양 일정,사이버 견본주택 및 전자 팸플릿은 SH공사 홈페이지에서 확인가능하며, 특별 및 일반분양 당첨자의 동․호수 배정 발표는 2015년 10월 2일 SH공사 홈페이지에 게시된다. 계약기간은 2015년 11월16일부터 11월18일까지이고, 입주는 2016년 7월부터 예정되어 있으며, 분양일정은 다음과 같다.

최 성식 기자 hjn5114@hanmal.net

2015년 10월 2일 금요일

반반(半半) 반기문, ‘아바타 대통령’되려 할까? - http://www.poweroftruth.net/column/mainView.php?icat&table=c_aujourdhui&uid=577

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2015년 9월 30일 수요일

가장 좋은 전·월세 대책 10가지 필자: 윤철한 작성일: 2015-09-30 카테고리: 사회 | 댓글 : 0 Tweet 서울시의회가 주최하는 전·월세 토론회에 참석했다. 교수, 변호사, 연구원 등 소위 전문가란 사람들이 해외는 어떻고, 통계는 어떻고, 부작용은 어떻고 각종 근거를 댄다. 신중한 검토와 토론이 필요하다고 한다. 그동안 수많은 자료와 토론이 이뤄졌다. 그때마다 나왔던 말이다. 서울시 전월세 토론회 전·월세 문제 = 세입자 생존권 내 집은 서민들의 꿈이다. 그러나 현실은 어떤가? 집은 ‘쉬는 곳’이 아닌 ‘돈벌이 수단’이 됐다. 비싼 집값은 내 집 마련을 포기하게 했다. 전셋값 폭등과 급격한 월세 변화는 숨을 막히게 한다. 서민들은 살 곳을 찾아 더 좁고, 더 멀리, 더 나쁜 환경으로 밀려난다. 시민운동 15년 차인 나 역시 세입자다. 그동안 내 월급은 2배 올랐지만, 집값은 10배 올랐다. 15년 전에 집을 사기 위해서는 4년이면 됐다. 그러나 지금은 17년 걸린다. 그것도 월급을 한 푼도 안 써야 가능하다. 얼마나 전세금을 올려달라고 할지! 비싼 월세를 어떻게 감당할지! 어디로 이사 가야 할지! 하루하루가 불안하고 답답하다. ‘전세 난민’, ‘미친 전세’ 이것이 세입자의 현실이다. 그나마 집값 폭등의 불안감으로 빚내서 산 집주인도 이자를 감당하느라 하루하루 허덕인다. 세입자의 주장은 간단하다. 쫓겨나지 않고 오래 살고 싶다는 것이다. ‘계약갱신청구권’과 ‘전·월세 상한제’가 이슈인 이유다. 현재는 안정적인 주거 기간을 보장하지도, 과도한 임대료 인상으로부터 세입자를 보호하지 못한다. 집 달팽이 ‘계약갱신청구권’이란? 계약갱신청구권은 말 그대로 주택 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있는 권리다. 현재 “상가건물” 세입자에게는 법으로 계약갱신청구권을 보장한다. 하지만 주택 세입자에게는 이 권리를 보장하지 않고 있다. 그래서 상가건물 세입자는 5년의 기간을 법으로 사실상 보장받는 데 비해 주택 세입자가 법으로 보호받는 임차 기간은 2년에 불과하다. 주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (후략) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 주거불안은 개인 잘못? 잘못된 정책 결과! 쾌적한 주거는 헌법에서 보장된 국민의 권리이다. 그러나 정부와 국회는 생각은 다르다. 집은 개인의 문제, 개인의 경제적 능력으로 본다. 집을 살 수 없는 서민, 거리로 내몰리는 세입자보다, 부자를 위한 ‘집 짓는 정책’이나 ‘빚내서 집 사라’는 정책을 반복한다. 국회에서는 서로 잘났다며 싸우기 바쁘다. 그 결과 서민들의 주거환경은 더욱 열악해졌고, 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀어졌다. 주거 불평등은 미래의 꿈을 앗아간다. 우리나라 부동산 상황은 심각하다. 가계에서 차지하는 부동산 자산은 80%에 이르고, 가계부채는 1천조 원이 넘어섰다. 빚낸 집주인은 이자를 감당하기 위해, 세입자는 전세와 월세를 마련하기 위해 하루하루 허덕인다. 가장 좋은 전·월세 대책은 집값 거품을 빼는 것이다. 열심히 일하면 집을 살 수 있어야 한다. 정부와 언론은 연일 빚을 내서라도 집을 사라며 불안한 서민들을 부추기고 있고, 짓지도 않은 집을 사고팔면서 거품이 만들어졌다. 땀 흘려 일하는 것보다 하루아침에 집값이 뛰어 더 많은 돈을 벌었다. 도곡동 타워팰리스 가격 거품 도곡동 타워팰리스 땅값 가격 거품 (평당, 단위: 만 원) 부동산 거품에 의존한 도박경제가 꺼진다면, 우리 경제는 회복할 수 없는 충격에 빠질 것이다. 그 피해는 고스란히 우리의 아이들, 미래세대가 짊어질 수밖에 없다. 더 무엇을 고려하고, 눈치를 봐야하나! 편히 쉴 곳이 필요하다. 함께 살 수 있는 정책, 미래를 맞이할 수 있는 대책이 필요하다. 전·월세 대책 10가지 우선 세입자의 안정적 거주를 위한 계약갱신청구권과 전·월세 상한제를 도입해야 한다. 적정임대료도 제시하고, 분쟁조정절차도 마련해야 한다. 더불어 부동산 거품을 뺄 수 있는 공공임대주택 및 주거보조비 확대, 임대차등록 의무화와 임대소득 과세 정상화, 후분양제 도입, 원가공개 등 거품을 빼는 정책이 시급하다. 정부가 안 한다면 서울시라도 먼저 나서라. 1. 전·월세 계약갱신청구권 도입 임대인의 정당한 계약갱신 거부 사유를 보장해 사유재산을 보호해주면서 임차인에게는 계약갱신청구권을 부여해, 최초 임대차 계약 후 2회를 더해 총 6년의 주거 기간을 보장해 주어야 한다. 2. 전·월세 인상률 상한제 도입 임대차 계약 또는 주택 임대료 증액 후 2년 내에는 증액청구를 못 하도록 하고, 재계약 시 증액청구는 보증금 또는 차임의 5%의 범위에서만 인상할 수 있도록 상한을 정해 소득보다 가파르게 상승하는 주거비부담을 줄여주어야 한다. 3. 전·월세 전환율 하향 조정 월세 부담을 월평균 소득의 30% 수준으로 낮추기 위해, 전세를 월세로 전환할 때 기준금리의 3배(현행 4배) 또는 시중금리 년 5%(현행 연10%) 중 낮은 비율로 정하도록 하향 조정해 서민 주거비 부담을 완화해야 한다. 4. 임대차분쟁조정위원회 설치 주택 차임 및 보증금의 적정한 수준 및 인상, 임대차의 계약 기간, 계약의 갱신·변경에 관한 분쟁 등을 신속하게 해결하기 위해 재판상 화해와 동일한 효력을 갖는 임대차분쟁조정위원회를 시ㆍ군ㆍ구에 설치해 임대차분쟁에 대한 공공의 역할을 다하고, 사회적 비용을 최소화해야 한다. 5. 임대차 사업자 등록 의무화 800만 가구 중 등록된 임대주택은 161만(민간 64만) 가구에 불과한 임대사업자에 대한 임대차등록을 의무화해 임대소득에 대한 적절한 과세, 임대료 인상률 상한제 운영 등 임대사업의 관리를 위한 기초 토대를 마련해야 한다. 집 6. 임대소득 과세 정상화 부동산임대소득을 사업소득에 포함해 종합과세를 통해 임대소득 과세를 정상화하는 것이 조세정의와 부의 편중 완화에 부합하는 정책이다. 이를 위해 전·월세에 대한 확정일자를 활용하여 임대차등록 및 과세에 활용할 수 있도록 해야 한다. 7. 주거보조비 확대 수급권자의 범위 및 임차료의 지급 금액을 확대해, 수급권자는 차상위 계층까지, 주거급여도 월평균 20만 원 수준으로 높여 주거안정을 위한 실질적인 도움을 주어야 한다. 8. 주거기본법 제정 국회 서민주거복지특별위원회에서 합의한 「주거기본법」이 선언적 의미의 주거권이 아닌, 실질적인 주거권 실현과 주거약자, 세입자 보호 방안을 포함한 법을 제정해야 한다. 9. 공공임대주택 확대 현재 전체주택 대비 5.2%에 불과한 장기 공공임대 주택을 20%인 300만 가구까지 늘리기 위해 매입임대와 전세임대 방식을 대폭 확대해야 한다. 10. 후분양제 도입 짓지도 않은 주택을 사야 하는 우리나라의 기형적인 주택공급방식 정상화를 위해 전체공정의 80% 이상이 진행 된 후 입주자를 모집할 수 있도록 후분양제를 제도화해야 한다. 슬로우뉴스 좋으셨나요?@slownewskr 님 팔로우하기 좋은 기사 공유하고 알리기 Tweet 슬로우뉴스에 커피 한잔의 여유를 후원해주세요. 필자 원고료와 최소한의 경비로 이용됩니다.

가장 좋은 전·월세 대책 10가지

필자: 윤철한 작성일: 2015-09-30 카테고리: 사회 | 댓글 : 0

서울시의회가 주최하는 전·월세 토론회에 참석했다. 교수, 변호사, 연구원 등 소위 전문가란 사람들이 해외는 어떻고, 통계는 어떻고, 부작용은 어떻고 각종 근거를 댄다. 신중한 검토와 토론이 필요하다고 한다. 그동안 수많은 자료와 토론이 이뤄졌다. 그때마다 나왔던 말이다.
서울시 전월세 토론회

전·월세 문제 = 세입자 생존권

내 집은 서민들의 꿈이다. 그러나 현실은 어떤가? 집은 ‘쉬는 곳’이 아닌 ‘돈벌이 수단’이 됐다. 비싼 집값은 내 집 마련을 포기하게 했다. 전셋값 폭등과 급격한 월세 변화는 숨을 막히게 한다. 서민들은 살 곳을 찾아 더 좁고, 더 멀리, 더 나쁜 환경으로 밀려난다.
시민운동 15년 차인 나 역시 세입자다. 그동안 내 월급은 2배 올랐지만, 집값은 10배 올랐다. 15년 전에 집을 사기 위해서는 4년이면 됐다. 그러나 지금은 17년 걸린다. 그것도 월급을 한 푼도 안 써야 가능하다.
얼마나 전세금을 올려달라고 할지! 비싼 월세를 어떻게 감당할지! 어디로 이사 가야 할지! 하루하루가 불안하고 답답하다. ‘전세 난민’, ‘미친 전세’ 이것이 세입자의 현실이다. 그나마 집값 폭등의 불안감으로 빚내서 산 집주인도 이자를 감당하느라 하루하루 허덕인다.
세입자의 주장은 간단하다. 쫓겨나지 않고 오래 살고 싶다는 것이다. ‘계약갱신청구권’과 ‘전·월세 상한제’가 이슈인 이유다. 현재는 안정적인 주거 기간을 보장하지도, 과도한 임대료 인상으로부터 세입자를 보호하지 못한다.
집 달팽이

‘계약갱신청구권’이란?

계약갱신청구권은 말 그대로 주택 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있는 권리다. 현재 “상가건물” 세입자에게는 법으로 계약갱신청구권을 보장한다. 하지만 주택 세입자에게는 이 권리를 보장하지 않고 있다. 그래서 상가건물 세입자는 5년의 기간을 법으로 사실상 보장받는 데 비해 주택 세입자가 법으로 보호받는 임차 기간은 2년에 불과하다.

주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등)
①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (후략) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

주거불안은 개인 잘못? 잘못된 정책 결과!

쾌적한 주거는 헌법에서 보장된 국민의 권리이다. 그러나 정부와 국회는 생각은 다르다. 집은 개인의 문제, 개인의 경제적 능력으로 본다. 집을 살 수 없는 서민, 거리로 내몰리는 세입자보다, 부자를 위한 ‘집 짓는 정책’이나 ‘빚내서 집 사라’는 정책을 반복한다. 국회에서는 서로 잘났다며 싸우기 바쁘다. 그 결과 서민들의 주거환경은 더욱 열악해졌고, 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀어졌다.
주거 불평등은 미래의 꿈을 앗아간다. 우리나라 부동산 상황은 심각하다. 가계에서 차지하는 부동산 자산은 80%에 이르고, 가계부채는 1천조 원이 넘어섰다. 빚낸 집주인은 이자를 감당하기 위해, 세입자는 전세와 월세를 마련하기 위해 하루하루 허덕인다.
가장 좋은 전·월세 대책은 집값 거품을 빼는 것이다. 열심히 일하면 집을 살 수 있어야 한다. 정부와 언론은 연일 빚을 내서라도 집을 사라며 불안한 서민들을 부추기고 있고, 짓지도 않은 집을 사고팔면서 거품이 만들어졌다. 땀 흘려 일하는 것보다 하루아침에 집값이 뛰어 더 많은 돈을 벌었다.

도곡동 타워팰리스 땅값 가격 거품 (평당, 단위: 만 원)

부동산 거품에 의존한 도박경제가 꺼진다면, 우리 경제는 회복할 수 없는 충격에 빠질 것이다. 그 피해는 고스란히 우리의 아이들, 미래세대가 짊어질 수밖에 없다. 더 무엇을 고려하고, 눈치를 봐야하나! 편히 쉴 곳이 필요하다. 함께 살 수 있는 정책, 미래를 맞이할 수 있는 대책이 필요하다.

전·월세 대책 10가지

우선 세입자의 안정적 거주를 위한 계약갱신청구권과 전·월세 상한제를 도입해야 한다. 적정임대료도 제시하고, 분쟁조정절차도 마련해야 한다.
더불어 부동산 거품을 뺄 수 있는 공공임대주택 및 주거보조비 확대, 임대차등록 의무화와 임대소득 과세 정상화, 후분양제 도입, 원가공개 등 거품을 빼는 정책이 시급하다. 정부가 안 한다면 서울시라도 먼저 나서라.

1. 전·월세 계약갱신청구권 도입

임대인의 정당한 계약갱신 거부 사유를 보장해 사유재산을 보호해주면서 임차인에게는 계약갱신청구권을 부여해, 최초 임대차 계약 후 2회를 더해 총 6년의 주거 기간을 보장해 주어야 한다.

2. 전·월세 인상률 상한제 도입

임대차 계약 또는 주택 임대료 증액 후 2년 내에는 증액청구를 못 하도록 하고, 재계약 시 증액청구는 보증금 또는 차임의 5%의 범위에서만 인상할 수 있도록 상한을 정해 소득보다 가파르게 상승하는 주거비부담을 줄여주어야 한다.

3. 전·월세 전환율 하향 조정

월세 부담을 월평균 소득의 30% 수준으로 낮추기 위해, 전세를 월세로 전환할 때 기준금리의 3배(현행 4배) 또는 시중금리 년 5%(현행 연10%) 중 낮은 비율로 정하도록 하향 조정해 서민 주거비 부담을 완화해야 한다.

4. 임대차분쟁조정위원회 설치

주택 차임 및 보증금의 적정한 수준 및 인상, 임대차의 계약 기간, 계약의 갱신·변경에 관한 분쟁 등을 신속하게 해결하기 위해 재판상 화해와 동일한 효력을 갖는 임대차분쟁조정위원회를 시ㆍ군ㆍ구에 설치해 임대차분쟁에 대한 공공의 역할을 다하고, 사회적 비용을 최소화해야 한다.

5. 임대차 사업자 등록 의무화

800만 가구 중 등록된 임대주택은 161만(민간 64만) 가구에 불과한 임대사업자에 대한 임대차등록을 의무화해 임대소득에 대한 적절한 과세, 임대료 인상률 상한제 운영 등 임대사업의 관리를 위한 기초 토대를 마련해야 한다.

6. 임대소득 과세 정상화

부동산임대소득을 사업소득에 포함해 종합과세를 통해 임대소득 과세를 정상화하는 것이 조세정의와 부의 편중 완화에 부합하는 정책이다. 이를 위해 전·월세에 대한 확정일자를 활용하여 임대차등록 및 과세에 활용할 수 있도록 해야 한다.

7. 주거보조비 확대

수급권자의 범위 및 임차료의 지급 금액을 확대해, 수급권자는 차상위 계층까지, 주거급여도 월평균 20만 원 수준으로 높여 주거안정을 위한 실질적인 도움을 주어야 한다.

8. 주거기본법 제정

국회 서민주거복지특별위원회에서 합의한 「주거기본법」이 선언적 의미의 주거권이 아닌, 실질적인 주거권 실현과 주거약자, 세입자 보호 방안을 포함한 법을 제정해야 한다.

9. 공공임대주택 확대

현재 전체주택 대비 5.2%에 불과한 장기 공공임대 주택을 20%인 300만 가구까지 늘리기 위해 매입임대와 전세임대 방식을 대폭 확대해야 한다.

10. 후분양제 도입

짓지도 않은 주택을 사야 하는 우리나라의 기형적인 주택공급방식 정상화를 위해 전체공정의 80% 이상이 진행 된 후 입주자를 모집할 수 있도록 후분양제를 제도화해야 한다.

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2015년 9월 29일 화요일

(((((((((( ‘85세 젊은 놈’ )))))))))))) “어떻게 그렇게 젊으십니까?” “뉴스는 절대 안보고,스포츠만 본다네.” ‘85세 젊은 놈‘ 그는 계단을 나보다 더 힘차게 올라갔습니다. 나보다 연세가 엄청 많으신 분이신데.. 속으로 질투심이 생기며 ‘85세 젊은 놈‘이란 생각까지 들 정도였다. 그 분은 산아랫마을에 사시고 계셨고,종합스포츠센터 근처에 사시고 계셨다.’사기‘’모략‘’도둑질‘’싸움질‘’조작질‘’하는 뉴스는 절 대 안보신다고 말씀하셨다.스포츠는 늘 보신다는데 아마도 스포츠를 보는동안 뇌의 중추가 힘차게 운동하면서..온 장기가 운동하는 것 같다.이 아저씨는 ‘좋은것‘만 보고 ’좋은책‘만 보고 ’좋은사람‘만 만나고 ’좋은말‘만 듣고 ’좋은행동‘만 하시고 ’좋은말‘만 하신단다.그렇다..인생은 선택하는 거였어..선택~ 선택~ 장기적인 선택,단기적인 선택, 매순간순간 선택...선택을 잘해야 건강하게,행복하게 오래 산다.이것이 ‘85세 젊은 놈‘의 건강장수비결이었다.

(((((((((( ‘85세 젊은 놈’ ))))))))))))

“어떻게 그렇게 젊으십니까?”

“뉴스는 절대 안보고,스포츠만 본다네.”

‘85세 젊은 놈‘ 그는 계단을 나보다 더 힘차게 올라갔습니다.

나보다 연세가 엄청 많으신 분이신데.. 속으로 질투심이 생기며 ‘85세 젊은 놈‘이란 생각까지 들 정도였다. 그 분은 산아랫마을에 사시고 계셨고,종합스포츠센터 근처에 사시고 계셨다.’사기‘’모략‘’도둑질‘’싸움질‘’조작질‘’하는 뉴스는 절 대 안보신다고 말씀하셨다.스포츠는 늘 보신다는데 아마도 스포츠를 보는동안 뇌의 중추가 힘차게 운동하면서..온 장기가 운동하는 것 같다.이 아저씨는 ‘좋은것‘만 보고 ’좋은책‘만 보고 ’좋은사람‘만 만나고 ’좋은말‘만 듣고 ’좋은행동‘만 하시고 ’좋은말‘만 하신단다.그렇다..인생은 선택하는 거였어..선택~ 선택~ 장기적인 선택,단기적인 선택, 매순간순간 선택...선택을 잘해야 건강하게,행복하게 오래 산다.이것이 ‘85세 젊은 놈‘의 건강장수비결이었다.

새하늘천년성개혁의아들딸들