장기전세주택 자격 2023(+ 소득기준, 퇴거기준, 분양전환?)
장기전세 입주자격은 무엇인지, 전세보증금은 얼마 정도인지, 분양전환이 가능한지, 퇴거기준은 무엇인지, 얼마나 거주할 수 있는지 확인해보겠습니다.
장기전세 조건
장기전세주택이란
월 임대료를 지불하지 않고 전세계약 방식으로 공급되는 공공임대주택을 말합니다.
장기전세주택 중 전용면적이 85제곱미터 이하인 것은 국민임대주택의 자격 규정을 준용하므로 국민임대주택과 유사한 측면이 있으나, 구체적인 입주자격은 국민임대와 다릅니다. 그리고 장기전세주택은 국민임대주택과 달리 월 임대료 없이 임대보증금만 납부하면 됩니다.
또한 장기전세주택 중 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 것은 일정한 조건 내에서 LH, SH 등 공공주택사업자가 별도로 입주자격을 정할 수 있습니다.
장기전세주택의 기본 자격
장기전세주택도 공공임대주택 중 하나이므로 아래의 링크를 확인해주시기 바랍니다.
즉, 장기전세주택을 신청하려면 성년이면서 무주택세대구성원이어야 하고, 1세대 1주택만 신청 가능하며, 단독세대주 제한 등 기본적인 자격 조건을 갖추어야 합니다.
특히 단독세대주 면적 제한은 국민임대주택의 입주자격을 준용하는 것이므로 아래의 링크를 통해 단독세대주 제한을 확인하세요.
장기전세주택 입주자격의 특징
(1) 장기전세주택의 소득기준은 전용면적에 따라 구분되며 공공주택사업자가 LH, SH, IH, GH 등 누구인지에 따라 달라지기도 합니다.
(2) 장기전세주택의 자산기준은 면적이나 공공주택사업자와 관계 없이 모두 동일합니다. 아래에 정리하였습니다.
(3) 장기전세주택의 배점기준, 입주자 선정기준 또는 입주자 선정방법 등은 공공주택사업자가 누구인지에 따라 달라집니다.
(4) 가장 정확한 정보는 해당 장기전세주택 모집공고문을 확인하시는 것이 좋습니다. 다만, 대략적인 내용을 예측하실 수 있도록 아래에서 설명드리겠습니다.
장기전세주택의 전용면적과 소득기준
장기전세주택의 입주자격 중 소득기준은 전용면적이 85제곱미터 이하 또는 초과 여부에 따라 크게 2가지로 구분되고, 85제곱미터 이하는 국민임대주택과 동일하게 다시 3가지로 구분할 수는 있으나 크게 50제곱미터 미만 또는 이상 이렇게 2가지로 구분됩니다.
- 85제곱미터 이하
- 50제곱미터 미만 – 월평균소득 50% 이하
- 50제곱미터 이상 – 월평균소득 70% 이하
- 50제곱미터 이상 60제곱미터 이하 – 월평균소득 70% 이하
- 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 – 월평균소득 100% 이하
- 85제곱미터 초과
전용면적이 85제곱미터 이하의 장기전세는 국민임대주택 입주자격 범위 내에서 공공주택사업자가 별도의 소득기준을 정하게 됩니다.
- 예를 들어 장기전세주택의 전용면적이 50제곱미터 미만이면 장기전세를 신청하려는 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 월평균소득의 50% 이하여야 하고, 장기전세주택의 전용면적이 50제곱미터 이상이면 장기전세를 신청하려는 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 월평균소득의 70% 이하여야 합니다.
전용면적이 85제곱미터 초과인 장기전세는 마치 분양주택처럼 청약통장 가입기간과 지역별, 면적별 예치기준금액 조건이 충족되어야 합니다(그러나 장기전세주택은 분양전환되지 않습니다. 보다 자세한 것은 아래의 내용을 참고해주세요).
2023년 장기전세주택 자격 – 50 미만
전용면적이 50제곱미터 미만인 경우
예를 들어 인천광역시 연수구에 위치한 청학아파트의 경우 모집하는 장기전세의 전용면적이 38.52제곱미터, 45.36제곱미터로서 모두 50제곱미터 미만이었습니다.
이 장기전세 아파트의 입주하기 위해서는 해당 세대의 소득이 전년도 도시근로자 월평균소득의 50% 이하여야 하며, 소득기준과 자산기준은 아래와 같습니다.
2023년 장기전세주택 소득기준 – 50 미만
장기전세주택 중 전용면적이 50제곱미터 미만인 경우의 소득기준은 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하여야 합니다. 다만, 가구원수가 1명이면 70% 이하, 2명이면 60% 이하로 소득기준이 완화됩니다.
장기전세 중 전용면적 50 미만의 소득기준의 구체적인 금액을 살펴보면, 1인가구의 소득은 월평균소득 70% (약 230만원) 이하, 2인가구의 소득은 월평 60%(약 300만원) 이하, 3인가구의 소득은 월평 50%(약 330만원) 이하, 4인가구의 월평 50%(약 380만원) 이하여야 합니다.
다만, 해당 세대의 소득이 월평균소득의 50% 이하인 세대에게 공급하고도 남는 물량이 있다면 그 다음 소득기준은 월평균소득의 70% 이하인 세대에게 공급될 수 있습니다.
2023년 장기전세주택 자산기준 – 50 미만
장기전세주택을 신청하려는 세대의 총 자산 가액은 2억 1550만원 이하여야 하고, 해당 세대가 보유하는 자동차의 1대당 가액은 3683만원 이하여야 합니다.
2023년 장기전세주택 자격 – 50 이상
전용면적이 50제곱미터 이상인 경우
예를 들어 경기도 남양주시에 위치한 지금2 힐스테이트 장기전세 아파트의 경우 전용면적이 59제곱미터로서 50제곱미터 이상에 해당합니다.
이 아파트에 장기전세로 입주하기 위해서는 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하여야 하며, 소득기준과 자산기준은 아래와 같습니다.
2023년 장기전세주택 소득기준 – 50 이상
장기전세주택 중 전용면적이 50제곱미터 이상인 경우, 장기전세를 신청하려는 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하여야 합니다. 다만, 가구원수가 1명이면 90% 이하, 2명이면 80% 이하로 소득기준이 완화됩니다.
즉, 1인가구의 월평균소득 90% 이하는 약 300만원 이하이고, 2인가구의 월평 80%는 약 400만원, 3인가구의 월평 70%는 470만원, 4인가구의 월평 70%는 약 530만원입니다.
다만, 해당 세대의 소득이 월평균소득의 70% 이하인 세대에게 공급하고도 남는 물량이 있다면 그 다음 소득기준은 월평균소득의 100% 이하인 세대에게 공급될 수 있습니다.
2023년 장기전세주택 자산기준 – 50 이상
자산기준은 전용면적과 관계 없이 동일하므로 전용면적 50제곱미터 미만인 경우와 마찬가지로 총 자산가액이 2억 1550만원 이하여야 하고, 개별 자동차 가액은 3683만원 이하여야 합니다.
장기전세주택 입주자 선정방법
입주자 선정방법의 특징
우선 장기전세 입주자 선정방법은 공공주택사업자가 누구인지에 따라 달라지며, 같은 LH 라고 하더라도 어떤 지역, 어떤 아파트인지에 따라 달라집니다. 아래에서는 가장 보편적인 기준에 대하여 설명드리겠습니다.
전용면적이 50제곱미터 미만
(1) 전용면적이 50제곱미터 미만인 경우, 장기전세를 신청하려는 세대의 소득이 월평균소득 50% 이하여야 합니다. 위 소득기준과 자산기준을 충족한 신청인이 많아서 경쟁이 있을 경우 거주지역에 따라 순위를 부여합니다.
예를 들어 인천광역시 연수구에 위치한 청학장기전세주택의 경우 1순위는 인천광역시 연수구에 거주하는 자에게 부여하였고, 2순위는 인접 지역인 인천 미추홀구, 중구, 남동구에 거주하는자에게 부여하였습니다.
그리고 해당 지역의 인접 지역에 거주하는 경우는 2순위, 나머지 지역은 3순위를 부여합니다.
(2) 1순위 또는 2순위 등 같은 순위 내에서 다시 경쟁이 발생한다면 배점기준표에 따라 배점이 높은 순서대로 입주자가 선정됩니다. 그리고 배점이 같은 사람이 많아서 경쟁을 해야 한다면 추첨으로 입주자를 선정합니다.
전용면적이 50제곱미터 이상
(1) 장기전세주택 중 전용면적이 50제곱미터 이상인 경우는 소득기준과 자산기준을 충족한 사람이 많아서 경쟁이 있을 경우 주택청약종합저축 가입 횟수에 따라 순위를 부여합니다.
예를 들어 남양주시에 위치한 장기전세주택은 주택청약종합저축 가입기간이 2년을 경과하고 납입횟수가 24회 이상인 자에게 1순위를 부여하였고, 가입기간이 6개월 납입횟수가 6회 이상인 자에게 2순위를 부여하였습니다.
(2) 1순위인 사람이 여러명인 경우 등 같은 순위 내에서 다시 경쟁을 해야 하면 배점기준표에 따라 배점이 높은 순서대로 입주자를 선정합니다.
만약 배점이 동일하다면 보통은 미성년 자녀 수가 많은 자에게 우선 공급되며, 그 마저도 동일하다면 추첨 방식으로 입주자를 선정합니다.
후순위 접수 여부
보통 1순위와 2순위 등의 접수일자를 다르게 하여, 1순위 모집시 물량 보다 초과하여 신청한 경우 후순위 신청 접수는 받지 않습니다.
장기전세주택 배점기준
배점기준표는 1순위끼리 경쟁해야 하거나 2순위끼리 경쟁해야 할 때 필요합니다. 배점기준의 항목과 점수는 공공주택사업자에 따라 달라지는데, 보편적인 기준은 아래와 같습니다.
- 신청인 나이가 많을 수록 배점이 높음
- 부양가족수가 많을 수록 배점이 높음
- 해당 지역에 거주하는 기간이 길 수록 배점이 높음
- 미성년 자녀수가 많을 수록 배점이 높음
- 청약저축 납입횟수가 많을 수록 배점이 높음
- 노부모 부양자, 중소기업근로자, 건설근로자에게 배점 부여
- 사회취약계층에게 배점 부여
장기전세 배점기준 중 거주기간 계산
장기전세주택이 위치한 지역에 거주한 기간이 길수록 배점이 높게 부여되는데, 이 기간은 계속거주기간이므로 주민등록 주소에 변동이 있었던 경우, 최종 전입일 다음날부터 기산됩니다.
그리고 계속거주기간 중 만 19세 이후부터의 기간만 인정되며 입주자 모집공고일까지의 기간까지 계산하면 됩니다.
장기전세 분양 ?
장기전세 특별공급
장기전세 중 85제곱미터 이하는 국민임대 규정이 준용되므로 우선공급과 일반공급으로 구분될 수는 있지만 분양주택처럼 특별공급이란 용어는 사용하지 않습니다.
장기전세 분양전환
장기전세는 공공임대주택 중 하나이며, 분양전환되지 않습니다. 분양전환되는 임대주택은 별도로 있으며, 분양전화되는 임대주택은 입주자모집공고문에 분양전환된다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 장기전세를 매매하거나 분양하는 것은 없으며, 분양전환이나 특별공급도 없습니다.
장기전세주택 가격
장기전세는 분양되는 것이 아니므로 분양 가격은 없지만 임대료는 특별전세보증금(임대보증금)만 지급하면 되고, 월 임대료는 납부할 필요가 없습니다.
하남미사 전용면적 51제곱미터의 경우 전세보증금 1.8억원이고, 59제곱미터는 전세보증금이 2.1억원입니다.
2021년 제40차 장기전세주택 중 84제곱미터 기준으로 전세보증금을 살펴보면, 아래와 같습니다.
- 강서구 마곡지구 : 약 3.9억원
- 구로구 천왕지구 : 약 3.2억원
- 마포구 상암지구 : 약 3.8억원
- 서초구 내곡지구 : 약 5.9억원
- 서초구 양재동 : 약 4.5억원
- 송파구 마천지구 : 약 4.9억원
- 은평구 은평지구 : 약 3.6억원
또한, 2021년도 제6차 서울리츠3호 장기전세주택의 경우 강남구 세곡동 전용면적 114제곱미터는 임대보증금이 7억원, 마포구 상암동 전용면적 114제곱미터는 6~7억원 정도입니다.
장기전세 퇴거기준
장기전세 기간
장기전세주택의 계약기간은 2년이고, 2년마다 입주자격 등을 심사하여 재계약을 체결하지만 공공주택 특별법 시행령 제54조에 따른 임대의무기간이 20년이므로 입주자격만 유지한다면 최장 20년간 거주가 가능합니다.
장기전세 20년 후
임대의무기간이 20년이므로 중간에 법이 개정되는 등 특별한 사정이 없는 이상 20년 후에는 퇴거해야 합니다.
즉, 장기전세는 분양전환되지 않는 임대주택이므로 기간이 만료되면, 퇴거해야 하며 일반적으로는 매수청구권이 없습니다.
장기전세 재계약 소득기준
장기전세는 2년 마다 재계약을 하며, 재계약시 관련 규정에서 요구하는 입주자격(예를 들어 무주택 여부 등)을 갖추어야 합니다.
그런데, 장기전세 재계약은 소득기준의 경우 10% 이하로 초과되면 최초 갱신시에는 임대보증금이 할증되지 않고, 2회차 갱신시에는 5% 인상되어 105% 할증됩니다.
또한, 소득기준이 10 ~ 30% 인상되면 최초 재계약시에는 임대보증금이 105%로 할증되고, 2회차 이상 갱신시에는 110% 할증됩니다.
다만, 사업주체에 따라서는 소득기준이 50%를 초과하면 더 이상 재계약하지 않고 퇴거조치를 하는 경우도 있습니다.
장기전세 단점
장기전세는 월 임대료 납부 없이 전세금으로 비교적 장기인 20년 동안 거주할 수 있다는 장점이 있습니다. 따라서 목돈을 가진 무주택 세대라면 장기전세도 고려해볼만 합니다.
그러나 20년 뒤에는 퇴거해야 하며, 관련 법령상 요구되는 입주자격을 갖추지 못한 경우 더 이상 재계약이 되지 않는다는 단점이 있습니다.
또한, 분양가 보다는 낮지만 꽤 큰 목돈의 전세금이 투입됨에도 불구하고 최종적으로는 분양 받을 수 없기 때문에 내집 마련과는 거리가 있다는 단점이 있습니다.
장기전세 신청
사업주체나 상황에 따라 현장 접수만 받는 곳도 있을 수 있으므로 보다 정확한 정보는 해당 모집공고문을 통해 확인하시기 바랍니다.
참고 – 과거 장기전세주택 공고 내용
소득기준은 월평균소득 100%이하이고, 자산기준은 부동산은 2억 1550만원 이하, 자동차는 3496만원 이하입니다.
전용면적 60제곱미터 이하의 경우 중 전용면적 50제곱미터 미만이면, 월평균소득 70% 이하인 세대에게 먼저 공급되고, 남는 주택이 있을 경우 월평 100% 이하 세대에게 공급이 가능합니다.
또한 이렇게 월평 70% 이하에게 우선권이 있더라도 그 중에서 해당 주택 건설지역과 인접지역 거주자에게 1순위가 부여됩니다.
그리고 장기전세주택은 전용면적 50제곱미터 미만이라도 국민임대주택과는 달리 월평균소득 50% 이하에게 우선 공급되는 것이 아니라 월평균소득 70% 이하에게 우선 공급됩니다.
전용면적 50제곱미터 이상 60제곱미터 이하의 경우 청약통장 가입기간 2년 경과 및 납입횟수 24회 이상인 자에게 1순위가 부여되고, 동일한 순위 내에서도 월평균소득 70% 이하인 세대에게 먼저 공급됩니다.
전용면적 60제곱미터 초과의 경우 소득기준은 월평균소득 120%이하, 자산기준 중 부동산은 2억 1550만원 이하, 자동차는 3496만원 이하이지만, 청약통장 가입기간이 2년 경과하고 납입횟수가 24회 이상이어야 1순위가 됩니다.
전용면적 85제곱미터 초과의 경우 소득기준은 월평균소득 150%이하이고, 자산기준 중 부동산은 2억 1550만원 이하, 자동차는 3496만원 이하이지만 청약통장과 가입기간 2년 경과와 지역별 면적별 예치기준금액이 예치되어 있어야 1순위가 될 수 있습니다.
장기전세 SH 제6차 서울리츠3호
소득기준은 월평균소득 150%이하이고, 자산기준은 부동산은 2억 1550만원 이하, 자동차는 3496만원 이하입니다.
또한, 청약통장 가입기간 2년 경과 및 지역별 면적별 예치금액을 충족해야 1순위가 될 수 있습니다.
