2016.02.16 16:50
질권이란
채권자가 채권의 담보로서 채무자의 물건을 수취하여 채무의 변제가 있을 때까지 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받은 물건(또는 재산권)을 점유하고, 유치함으로써 채무의 변제를 강제하는 동시에, 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 다른 채권자에 우선하여 변제를 받는 권리를 말한다. (민법 제329, 345조) 위키백과 참조.
전세대출금에 질권을 설정했다는 말은 임차인이 갖는 전세금을 반환받을 권리를 담보로 금융기관이 돈을 빌려줬다는 의미입니다.
다음은 한겨례 신문의 '세입자가 안 갚은 '전세자금 대출', 누가 갚아야 하나'라는 기사의 일부분입니다.
금융감독원은 26일 봄 이사철을 맞아 전세·매매 등 부동산 거래 때 유의할 사항을 안내했다. 우선 집주인은 전세계약 때 세입자가 받은 전세자금 대출을 집주인이 상환해야 한다는 점을 기억해둬야 한다. 계약서(질권 설정계약서)상 대출금 반환은 집주인이 하도록 명시돼 있다. 계약 종료 때 이를 잊고 세입자에게 임차보증금을 전액 돌려줬는데 세입자가 대출금을 상환하지 않을 경우, 금융회사가 강제집행에 들어가는 등 집주인이 재산상 피해를 입을 수 있다. 전체기사보기
즉 전세계약을 할 때 세입자가 전세대출을 받으면서 질권을 설정했을 경우 대출금 상환의무는 임대인이 가지게 되고, 전세금이 금융기관에 반환되지 않으면 집주인이 그 책임을 진다는 뜻입니다. 질권을 설정하지 않은 전세 대출은 여기에 해당하지 않습니다. 대부분의 전세대출은 질권설정을 하지 않는다고 하니 특별하게 해당하는 경우에만 조금 더 신경쓰면 될 거 같아요. 관련기사 보기 연합뉴스 전세 대출에 질권…깜짝 놀라는 집주인 늘어
전세대출 관련 임대인이 주의해야 할 것
1. 임대인은 세입자의 전세 대출에 대해 동의하기 전 질권 설정 여부를 반드시 확인 하셔야 겠습니다.
2. 가능하시다면 전세 만기로, 혹은 다른 이유로 전세계약이 완료되어 임대인이 보증금을 상환할 때 전세대출을 시행했던 금융기관(해당 지점)에 질권 설정 여부를 확인 해 보시는 것도 추천드립니다. 기억에만 의존하다가 전세대출금을 임대인이 상환해야 하는 경우가 생기면 곤란하니까요.
실제 전화를 해 보니까 대출을 한 은행의 해당 지점에 문의하시는 것이 가장 빠르고 확실하였습니다. 같은 금융기관이라도 다른 지점에서는 확인하기가 어렵거나 좀 꺼려하는 듯했어요. 저는 계약서와 신분증을 가지고 해당 지점에 직접 가서 확인했어요. 집주인인지 확인한 후에 질권설정이 되었는지 확실하게 알 수 있었습니다. 질권설정 여부가 불확실하다면 대출을 실행한 은행에 방문해서 확인하는 것이 좀 귀찮아도 제일 안전한 방법이라고 생각됩니다.
3. 전세 세입자가 살고 있는 주택을 매수 했을 경우 세입자의 전세대출과 질권 설정 여부를 꼭 확인하여야 합니다.
이 경우 매도인(전 집주인)과 매매 계약을 완료하기 전에 확인하는 것이 좋겠지요. 질권은 부동산에 대한 권리가 아니고, 임차인이 가지는 보증금 반환 청구권, 즉 권리에 설정되는 것이 때문에 등기부에 기록되지 않습니다. 그렇기 때문에 전세계약이 된 주택을 매수할 때 전세대출, 질권설정 여부의 확인이 꼭 필요합니다. 확인 방법은 매도인(전 집주인)으로부터 전세계약 관련 서류(계약서, 질권설정 통지서 등)를 넘겨 받고, 가능하다면 해당 금융기관에 전화나 방문으로 직접 확인하는 것도 좋습니다.
4. 질권이 설정된 경우 전세보증금은 세입자에게 반환하지 마시고 대출을 실행한 해당 금융기관에 반환하시고 남은 금액만 세입자에게 반환하셔야 합니다. 이것만 확실히 한다면 별 문제 없어요. 전세계약 기간이 대부분 2년으로 기억을 못하는 경우가 많기 때문에 계약관련 서류는 잘 보관하시는 게 무엇보다도 중요하겠습니다.
사실 질권이 설정 되었더라도 집주인은 보증금을 금융기관에 반환하기만 하면 되고, 세입자는 대출 이자만 잘 내면 아무 문제 없습니다. 하지만 세상 살다보면 가끔 문제가 발생하기도 하니까요. 자신의 재산을 지키기 위해서는 관련 지식을 정확하게 알고 미리 대비하는 것이 필요하겠습니다.
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