전세난 해결, 매수 심리 자극이 급선무 6월말로 부동산 취득세 감면이 종료되면서 여기저기서 거래절벽이 현실로 나타나고 있다. 또한 7~8월 비수기라 잠잠해질 것이라 생각했던 전세난도 또다시 거세지고 있다. 그야말로 부동산 거래시장의 암흑기가 또다시 이어질 움직임이어서 부동산중개업계는 물론 관련 업종들의 위기감은 커지고 있다. 부동산 가격상승에 대한 기대감이 사라지면서 전세난은 2008년부터 지속되고 있다. 국민은행 자료에 따르면 전국의 주택 전세가격은 2008년 말보다 30.98% 상승했고, 은행권의 전세 대출 규모 또한 6개 시중은행의 전세자금 대출잔액이 2년 전 3조원에서 올해에는 8조원을 뛰어 넘었다. 추산되는 전국 주택의 전세가격 시가총액도 약 1,300조원에 이른다. 더욱이 전세가가 고공행진을 이어가고 있는 가운데 반전세 등 월세가 증가, 그야말로 렌트푸어가 급증하고 있다. 집값 상승에 대한 기대가 사라지면서 전세를 선호하는 현상이 두드러지고 있는 가운데 전세값 상승뿐만 아니라 대출을 낀 깡통전세에 대한 우려도 커지고 있다. 모 경매업체의 자료에 따르면 올해 수도권에서 임차인이 있는 주택이 경매에 붙여진 경우 5명중 4명꼴로 보증금의 일부 또는 전부를 받지 못했다고 한다. 작금의 전세난에 무조건 자금을 대어준다고 해서 부동산거래시장의 비정상적인 흐름이 해결되는 것이 아니다. 전세 값이 오르는 것을 알고도 저리의 전세자금 대출을 늘릴 경우 오히려 주택 거래 활성화에 찬물을 끼얹을 수 있다. 서울에서는 아파트 전세 값이 매매가격의 80%를 넘는 곳이 급증하고 있으며, 지방 일부지역에서는 전세가율이 90%를 웃도는 곳도 나오고 있다. 이런 가운데 정부는 4ㆍ1부동산대책에서 ‘목돈 안 드는 전세’라는 카드를 꺼내들었고, 최근 조세특례제한법과 주택임대차보호법이 국회 본회의를 통과하면서 시행이 임박하고 있다. ‘목돈 안 드는 전세제도’는 서승환 국토교통부장관의 1998년 논문「전세제도의 파레토 개선 : ‘목돈 안 드는 전세제도’」에서 월세로 이행하는 중간적인 제도로서 고안되었다. 그러나 이 제도 역시 주택임대시장에 전세자금 대출과 함께 자금줄을 대주고 있을 뿐 실질적인 전세난 해결이 되지 못하고 있다. 급한 불을 끄기 위한 미봉책일 뿐이다. 전세보증금 소득세 면제 및 이자납입액의 40% 소득공제를 위해 임대인이 과연 위험부담을 끌어안으면서까지 이용하겠느냐 하는 문제가 발생한다. 임차인이 이자를 연체했을 경우, 임대인이 전세보증금을 써버린 경우 등 리스크를 줄일 수 있는 방안이 부족하다. 전세매물이 나오면 즉시 계약이 이뤄져야 하는 상황과 대출을 받지 않아도 임차인이 얼마든지 있는 임대인 우위의 주택임대차시장에서 임차인을 위해 임대인이 불편을 감수하겠느냐는 누가 따져 봐도 현실성이 떨어진다. 정상적인 부동산거래를 위해서는 매수세 회복이 시급하다. 저리로 지원하는 전세대출로 인해 오히려 전세 값은 오르고 매수세에는 더 악영향을 주고 있다. 이제는 구조적으로 전세문제를 해결할 때가 왔다. 정부는 실수요자들이 매수를 외면하고, 전세만 찾는 현상에 대해 그 원인을 집값 하락 우려로 인한 기대심리 하락에서 찾아야 한다. 섣부른 정책이 부동산시장의 리스크만 키울 수 있다. 잠재적인 주택수요자들이 전세가 아닌 내 집을 사서 안정적인 주거권을 확보할 수 있도록 주택정책을 펴야 한다. 그러기 위해서는 분명한 시장시그널이 필요하다. 정부는 우선 매수 심리 자극을 위한 장기적 차원에서 취득세와 다주택자 양도소득세 폐지 등 현실에 맞는 대안을 통하여 매매시장을 활성화 시켜야 전세난을 해결할 수 있을 것이다. 한 국 공 인 중 개 사 협 회 장 경 영 학 박 사 이 해 광

전세난 해결, 매수 심리 자극이 급선무

6월말로 부동산 취득세 감면이 종료되면서 여기저기서 거래절벽이 현실로 나타나고 있다. 또한 7~8월 비수기라 잠잠해질 것이라 생각했던 전세난도 또다시 거세지고 있다. 그야말로 부동산 거래시장의 암흑기가 또다시 이어질 움직임이어서 부동산중개업계는 물론 관련 업종들의 위기감은 커지고 있다.

부동산 가격상승에 대한 기대감이 사라지면서 전세난은 2008년부터 지속되고 있다. 국민은행 자료에 따르면 전국의 주택 전세가격은 2008년 말보다 30.98% 상승했고, 은행권의 전세 대출 규모 또한 6개 시중은행의 전세자금 대출잔액이 2년 전 3조원에서 올해에는 8조원을 뛰어 넘었다. 추산되는 전국 주택의 전세가격 시가총액도 약 1,300조원에 이른다. 더욱이 전세가가 고공행진을 이어가고 있는 가운데 반전세 등 월세가 증가, 그야말로 렌트푸어가 급증하고 있다.

집값 상승에 대한 기대가 사라지면서 전세를 선호하는 현상이 두드러지고 있는 가운데 전세값 상승뿐만 아니라 대출을 낀 깡통전세에 대한 우려도 커지고 있다. 모 경매업체의 자료에 따르면 올해 수도권에서 임차인이 있는 주택이 경매에 붙여진 경우 5명중 4명꼴로 보증금의 일부 또는 전부를 받지 못했다고 한다.

작금의 전세난에 무조건 자금을 대어준다고 해서 부동산거래시장의 비정상적인 흐름이 해결되는 것이 아니다. 전세 값이 오르는 것을 알고도 저리의 전세자금 대출을 늘릴 경우 오히려 주택 거래 활성화에 찬물을 끼얹을 수 있다. 서울에서는 아파트 전세 값이 매매가격의 80%를 넘는 곳이 급증하고 있으며, 지방 일부지역에서는 전세가율이 90%를 웃도는 곳도 나오고 있다.

이런 가운데 정부는 4ㆍ1부동산대책에서 ‘목돈 안 드는 전세’라는 카드를 꺼내들었고, 최근 조세특례제한법과 주택임대차보호법이 국회 본회의를 통과하면서 시행이 임박하고 있다. ‘목돈 안 드는 전세제도’는 서승환 국토교통부장관의 1998년 논문「전세제도의 파레토 개선 : ‘목돈 안 드는 전세제도’」에서 월세로 이행하는 중간적인 제도로서 고안되었다. 그러나 이 제도 역시 주택임대시장에 전세자금 대출과 함께 자금줄을 대주고 있을 뿐 실질적인 전세난 해결이 되지 못하고 있다. 급한 불을 끄기 위한 미봉책일 뿐이다.

전세보증금 소득세 면제 및 이자납입액의 40% 소득공제를 위해 임대인이 과연 위험부담을 끌어안으면서까지 이용하겠느냐 하는 문제가 발생한다. 임차인이 이자를 연체했을 경우, 임대인이 전세보증금을 써버린 경우 등 리스크를 줄일 수 있는 방안이 부족하다. 전세매물이 나오면 즉시 계약이 이뤄져야 하는 상황과 대출을 받지 않아도 임차인이 얼마든지 있는 임대인 우위의 주택임대차시장에서 임차인을 위해 임대인이 불편을 감수하겠느냐는 누가 따져 봐도 현실성이 떨어진다.

정상적인 부동산거래를 위해서는 매수세 회복이 시급하다. 저리로 지원하는 전세대출로 인해 오히려 전세 값은 오르고 매수세에는 더 악영향을 주고 있다. 이제는 구조적으로 전세문제를 해결할 때가 왔다. 정부는 실수요자들이 매수를 외면하고, 전세만 찾는 현상에 대해 그 원인을 집값 하락 우려로 인한 기대심리 하락에서 찾아야 한다. 섣부른 정책이 부동산시장의 리스크만 키울 수 있다. 잠재적인 주택수요자들이 전세가 아닌 내 집을 사서 안정적인 주거권을 확보할 수 있도록 주택정책을 펴야 한다. 그러기 위해서는 분명한 시장시그널이 필요하다. 정부는 우선 매수 심리 자극을 위한 장기적 차원에서 취득세와 다주택자 양도소득세 폐지 등 현실에 맞는 대안을 통하여 매매시장을 활성화 시켜야 전세난을 해결할 수 있을 것이다.

한 국 공 인 중 개 사 협 회 장 
경 영 학 박 사    이   해   광